Comprar imóvel com "Contrato de Gaveta": entenda os riscos e como se proteger
- Salomão Cabral
- 27 de jan.
- 4 min de leitura
Você está pensando em comprar um imóvel, mas o vendedor sugeriu fazer apenas um "contrato de gaveta"? Ou talvez você já tenha feito um negócio assim e agora está preocupado se a casa é realmente sua? No Brasil, essa prática é muito comum, mas esconde perigos que podem fazer você perder todo o seu investimento.
Muitas pessoas acreditam que ter um papel assinado e reconhecido em cartório é o mesmo que ser dono oficial, mas a lei de imóveis funciona de um jeito diferente. O contrato de gaveta é apenas um compromisso entre duas pessoas; ele não "avisa" ao mundo que o imóvel trocou de dono.
Na Salomão Advocacia, sabemos que o sonho da casa própria não pode virar um pesadelo jurídico. Por isso, preparamos este guia para você entender como funciona esse documento e como garantir que o seu patrimônio esteja seguro.
Neste artigo, você aprenderá:
1. O que é, na prática, o chamado "contrato de gaveta"?
2. Esse documento tem valor dentro da justiça?
3. Quais são os principais perigos para quem compra dessa forma?
4. O que acontece se o vendedor falecer ou tiver dívidas?
5. Por que o registro no Cartório de Imóveis é indispensável?
6. Como transformar um contrato de gaveta em uma escritura oficial?
7. Um recado final para sua segurança patrimonial!
1. O que é, na prática, o chamado "contrato de gaveta"?
O contrato de gaveta é um documento particular de compra e venda que não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Ele recebe esse nome justamente porque "fica guardado na gaveta" das partes. Geralmente, é usado quando o imóvel ainda está financiado e o comprador assume as parcelas sem avisar ao banco, ou quando as partes querem evitar os custos de taxas e impostos de transferência imediata.
2. Esse documento tem valor dentro da justiça?
Sim, ele tem valor, mas apenas entre quem comprou e quem vendeu. Se o vendedor não quiser entregar as chaves, o comprador pode usar o contrato para processá-lo. No entanto, para o restante da sociedade, o dono do imóvel continua sendo aquele que consta na matrícula oficial do cartório. Ou seja: o contrato de gaveta prova que houve um negócio, mas não prova que você é o proprietário legal perante terceiros.
3. Quais são os principais perigos para quem compra dessa forma?
O maior risco é a insegurança. Sem o registro oficial, o vendedor pode, por má-fé, vender o mesmo imóvel para outra pessoa que registre o documento primeiro. Além disso, como o imóvel ainda está legalmente no nome do vendedor, a prefeitura ou o condomínio podem cobrar dívidas dele de você, gerando uma confusão jurídica enorme e prejuízos financeiros.
4. O que acontece se o vendedor falecer ou tiver dívidas?
Este é o ponto mais crítico. Se o vendedor morrer, o imóvel entrará no inventário da família dele, e os herdeiros podem nem saber da venda. Outro perigo é se o vendedor sofrer um processo judicial por dívidas: a justiça pode penhorar o imóvel que você pagou, pois, nos registros oficiais, o bem ainda pertence ao devedor.
5. Por que o registro no Cartório de Imóveis é indispensável?
Existe um ditado jurídico muito real: "Quem não registra, não é dono". Só a escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis transfere a propriedade de verdade. É esse registro que blinda o imóvel contra dívidas do antigo dono e garante que ninguém poderá contestar a sua posse no futuro.
6. Como transformar um contrato de gaveta em uma escritura oficial?
O caminho ideal é procurar o vendedor para lavrar a escritura pública em um Tabelionato de Notas e, depois, levá-la ao Registro de Imóveis. Caso o imóvel seja financiado, é preciso negociar com o banco a transferência da dívida. Se o vendedor sumiu ou se recusa a colaborar, pode ser necessário entrar com uma ação judicial chamada "Adjudicação Compulsória" para que o juiz obrigue a transferência.
7. Um conselho importante para você!
Negócios imobiliários envolvem valores altos e o suor de muitos anos de trabalho. Não coloque seu patrimônio em risco por causa de burocracia ou economia momentânea com taxas. Se você tem um contrato de gaveta, o momento de regularizar é agora. A orientação de um especialista pode evitar que você perca o seu imóvel em uma disputa judicial que poderia ter sido evitada.
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Artigo meramente informativo preparado pelos profissionais do escritório SALOMÃO ADVOCACIA.
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Dr. Salomão Cabral
Advogado — OAB/RJ 253.660
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